Inhalt

Fragen und Antworten zur Grundsteuerreform 2025

Allgemeine Fragen zur Grundsteuerreform

Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Bisher wurde die Grundsteuer anhand von sogenannten Einheitswerten berechnet. Diese Werte beruhen in den alten Bundesländern auf den Wertverhältnissen aus dem Jahr 1964, in den neuen Ländern auf denen aus dem Jahr 1935.

Die tatsächliche Wertentwicklung eines Grundstücks spiegeln sie nicht wider. Deshalb erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig und forderte eine gesetzliche Neuregelung bis Ende 2019.

Durch das Grundsteuerreformgesetz wurde die geforderte Neuregelung geschaffen. Im Dezember 2019 trat es als sogenanntes Bundesmodell in Kraft. Zugleich wurde den Ländern die Möglichkeit eingeräumt, eigene abweichende Regelungen über die Grundsteuer zu treffen (sogenannte Länderöffnungsklausel). Schleswig-Holstein hat davon keinen Gebrauch gemacht, sondern setzt das wertorientierte Bundesmodell um.

Bundesweit wurde nun der Grundbesitz durch die Finanzämter neu bewertet und die neuen Grundsteuermessbeträge festgesetzt.

Was bedeutet die Reformierung für Schleswig-Holstein?

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.04.2018 entschieden, dass die bisherige Erhebung der Grundsteuer auf der Basis der Einheitswerte gegen das Grundgesetz verstößt, da die Einheitswerte noch nach den Wertverhältnissen von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) ermittelt worden. Daher müssen Städte und Gemeinden die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 nach neuen Regelungen erheben.

Schleswig-Holstein wendet das wertorientierte Modell des Bundes an. Dabei bleibt das Bewertungs- und Grundsteuerrecht in seiner bisherigen Grundstruktur erhalten. Es wurde lediglich unter Berücksichtigung der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts fortentwickelt. Auch die Bezeichnung ändert sich, zukünftig werden keine "Einheitswerte" mehr festgestellt, sondern "Grundsteuerwerte". Der Grundsteuerwert wird nun in einem typisierten Ertragswertverfahren (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und Wohngrundstücke) oder in einem typisierten Sachwertverfahren (insbesondere Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke) ermittelt.

Was ist die Grundsteuer und was ist die Grundsteuer A, B und C?

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und knüpft an den vorhandenen Grundbesitz an. Sie fällt jährlich an und ist von den Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundbesitz (Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) zu zahlen. Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu. Diese setzen die Grundsteuer in der Regel zum Jahresanfang fest. Die auf den neuen Werten basierende Grundsteuer wird zum ersten Mal ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen sein.

Grundsteuer A und B

Die Grundsteuer für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft wird auch als "Grundsteuer A" (Merkhilfe: agrarische oder landwirtschaftliche Nutzung) bezeichnet. Die Grundsteuer für Grundstücke nennt man auch "Grundsteuer B".

Grundsteuer C

Mit der Grundsteuer C können Städte und Gemeinden aus städtebaulichen Gründen bestimmte Grundstücke durch einen gesonderten Hebesatz höher besteuern. Das gilt ab 2025 für unbebaute, aber baureife Grundstücke.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer erfolgt durch die Städte und Gemeinden auf Basis der von den Finanzämtern erhobenen Daten. Daher erhalten Sie sowohl vom Finanzamt als auch von der Stadt oder Gemeinde einen Bescheid. Schleswig-Holstein wendet das Bundesmodell an. Beim Bundesmodell bleibt das bisherige Verfahren erhalten. Es besteht aus drei Stufen:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Stufe 1: Grundsteuerwert vom Finanzamt

Auf Grundlage der Daten, die die Eigentümerinnen und Eigentümer übermitteln, berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert. Der Grundsteuerwert wird durch den Grundsteuerwertbescheid festgestellt. Der Bescheid enthält keine Zahlungsaufforderung. Er dient nur als Grundlage für die weiteren Berechnungsschritte.

Stufe 2: Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt

Der neu ermittelte Grundsteuerwert wird mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert.

  • Für die Grundsteuer A wird mit der Steuermesszahl 0,55 v. T. multipliziert (Grundsteuerwert / 1.000 x 0,55 = Grundsteuermessbetrag).
  • Für die Grundsteuer B wird mit der Steuermesszahl 0,31 v. T. bzw. 0,34 v. T. multipliziert (Grundsteuerwert / 1.000 x 0,31 = Grundsteuermessbetrag). Handelt es sich um Wohnbebauung, ist die Messzahl 0,31 v. T., 0,34 v. T. gilt für sonstige z. B. unbebaute Grundstücke und Geschäftsgrundstücke.

Der Grundsteuermessbetrag wird jeweils der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer des Grundstücks bzw. der Inhaberin bzw. dem Inhaber des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft mit dem Grundsteuermessbescheid bekannt gegeben. Auch die Kommune, in welcher das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft liegt, wird informiert.

Hinweis: In der Regel erhalten Sie nur ein Schreiben vom Finanzamt, das den Wert- und den Messbescheid der Grundsteuer enthält.

Stufe 3: Grundsteuerbescheid von der Kommune

Die Kommune erhebt die Grundsteuer für alle Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die in ihrem Gemeindegebiet liegen. Dazu wird der Grundsteuermessbetrag mit dem sogenannten Hebesatz der Kommune multipliziert, um die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln und den Grundsteuerbescheid zu erlassen.

Der Hebesatz soll durch die Kommunen so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform insgesamt aufkommensneutral ist. Das bedeutet, die Kommunen werden nach der Reform nicht mehr Steuern einnehmen als zuvor. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Höhe der Grundsteuer jedoch ändern.

Die auf den neuen Grundsteuerwerten basierende Grundsteuer wird erstmalig ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen sein.

Was ist die Steuermesszahl?

Die Steuermesszahl wird zur Berechnung der Grundsteuer benötigt und ist gesetzlich festgelegt.

  • Für die Grundsteuer A wird mit der Steuermesszahl 0,55 v. T. multipliziert (Grundsteuerwert / 1.000 x 0,55 = Grundsteuermessbetrag).
  • Für die Grundsteuer B wird mit der Steuermesszahl 0,31 v.T. 0,34 v. T. multipliziert (Grundsteuerwert / 1.000 x 0,34 = Grundsteuermessbetrag).

(0,31 v. T. für Wohnbebauung und 0,34 v. T. für sonstige z. B. unbebaute Grundstücke und Geschäftsgrundstücke.)

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert zur Bestimmung des Werts von Grundstücken. Er wird in Euro je Quadratmeter angegeben. Die Gutachterausschüsse ermitteln die Bodenrichtwerte auf Grundlage der Kaufpreissammlungen, also aus vergangenen Grundstücksverkäufen. Die Bodenrichtwerte werden rechtzeitig zur Erklärungsabgabe im Internet zur Verfügung gestellt.

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert stellt den Wert des Grundstücks nach den Wertverhältnissen auf den 01.01.1935 (neue Länder) und 01.01.1964 (alte Länder) dar. Er diente nur noch bis zum 31.12.2024 als Berechnungsgrundlage für die Festsetzung der Grundsteuer.

Was ist der Hebesatz?

Der Hebesatz ist ein Steuersatz, mit dem eine Gemeinde den Grundsteuermessbetrag multipliziert. Er wird für die Ermittlung der Grundsteuer benötigt. Städte und Gemeinden legen Hebesätze zur Grundsteuer eigenständig fest für: 

  • Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A)
  • Grundstücke des Grundvermögens, z. B. Wohngrundstücke (Grundsteuer B)
  • Baureife, aber unbebaute Grundstücke (Grundsteuer C), soweit die Gemeinde hiervon Gebrauch macht.

Der Hebesatz für die neue Rechtslage ab 2025 wurde von Städten und Gemeinden im Laufe des Jahres 2024 neu festgesetzt.

Fragen zum Grundsteuerbescheid

Ich soll für 2025 mehr Grundsteuer zahlen als bislang – ist das trotz der zugesagten Aufkommensneutralität der Grundsteuerreform zulässig?

Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 die bisherige Erhebung der Grundsteuer als nicht mehr verfassungsgemäß beurteilt, weil die bisher geltenden Grundlagen für die Steuererhebung zu Ungleichbehandlungen führten und geändert werden mussten.

Ziel der infolge des Urteils zwingend vorgegebenen Grundsteuerreform ist es, diese Situation zu ändern und die Grundsteuern zukünftig auf Basis einer aktuellen Neubewertung zu erheben. Dadurch soll keine Erhöhung der Einnahmen, sondern eine rechtmäßige und dem Wert des Grundbesitzes entsprechende Verteilung der Grundsteuerlasten erreicht werden. Vorgesehen ist somit also eine Aufkommensneutralität, bei der das Gesamtgrundsteueraufkommen einer Stadt oder Gemeinde von der Reform weitgehend unberührt bleibt, die Steuerlast der einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer sich aber verändern kann. Denn eine unvermeidliche Folge der durchgeführten Neubewertung ist, dass es für die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer zu einer Mehr- oder Minderbelastung kommen kann, wenn ihr Grundbesitz höher oder niedriger bewertet wurde als bisher.

Gleichzeitig ist verfassungsrechtlich festgeschrieben, dass die Städte und Gemeinden ihre Hebesätze autonom festsetzen dürfen („Hebesatzautonomie der Kommunen“). Sofern eine Gemeinde daher ihre Einnahmen aus der Grundsteuer für 2025 insgesamt steigern muss, um Ihre Aufgaben zu erfüllen, ist Sie berechtigt, höhere Hebesätze festzusetzen, als dies für die reine Aufkommensneutralität notwendig wäre.

Der Hebesatz in meinem Grundsteuerbescheid fällt anders aus, als die Hebesatzempfehlung im Transparenzregister – was ist der Hintergrund?

Im Transparenzregister sind diejenigen Hebesätze ausgewiesen, die die einzelne Stadt oder Gemeinde festsetzen müsste, damit ihr gesamtes Grundsteueraufkommen für das Jahr 2025 im Vergleich zum Jahr 2024 voraussichtlich nicht steigt oder sinkt. Dabei stellen die ausgewiesenen Hebesätze allein Empfehlungen dar. Denn verfassungsrechtlich ist festgeschrieben, dass die Städte und Gemeinden ihre Hebesätze autonom festsetzen („Hebesatzautonomie der Kommunen“). Städte und Gemeinden entscheiden jeweils eigenverantwortlich, wie in ihrem Haushalt ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, damit sie ihre Aufgaben erfüllen können. Die Kommunen haben ihre Haushaltswirtschaft so zu planen und zu führen, dass die stetige Erfüllung ihrer Aufgaben gesichert ist.

Ich habe Fragen zu der Höhe meiner Grundsteuer – an wen kann ich mich wenden?

Die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer erfolgt durch die Gemeinden auf Grundlage der vom Finanzamt erhobenen Daten. Daher erhalten Sie vom Finanzamt den Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid und vom Amt Bargteheide-Land den Grundsteuerbescheid:

  • Grundsteuerwert (→ im Grundsteuerwertbescheid festgestellt) x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag (→ Grundsteuermessbescheid)
  • Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer (→ Grundsteuerbescheid)

Dabei ist zu beachten: Wird der Grundsteuerwert- bzw. Grundsteuermessbescheid nachträglich geändert, wird der darauf basierende Grundsteuerbescheid ebenfalls geändert. Grund für eine Änderung kann ein fristgerecht eingereichter und begründeter Einspruch sein oder Ihre Anzeige von einer Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse (z. B. Ausbau des Dachgeschosses oder ein Erbfall).

Das Finanzamt hat über meinen Einspruch/Antrag auf Aussetzung der Vollziehung noch nicht entschieden, nun ist mir mein Grundsteuerbescheid zugegangen – was sollte ich tun?

Auf Ihren offenen Rechtsbehelf (Einspruch und/oder Antrag auf Aussetzung der Vollziehung) hat der ergangene Grundsteuerbescheid keinen Einfluss – der Rechtsbehelf bleibt weiterhin bestehen. Das Finanzamt wird darüber zu einem späteren Zeitpunkt entscheiden. Die darin enthaltenen Werte sind jedoch zunächst für die Erhebung der Grundsteuer anzuwenden.

Sofern die Bearbeitung Ihres Einspruchs später dazu führt, dass der Grundsteuerwert- bzw. Grundsteuermessbescheid nachträglich geändert wird, wird auch der darauf basierende Grundsteuerbescheid (auch rückwirkend) entsprechend geändert und geleistete Zahlungen werden ggf. erstattet. Hierfür bedarf es keiner weiteren Veranlassung durch Sie.

In allen Fällen ist bis zur Entscheidung durch das Finanzamt die Grundsteuer durch die Gemeinde auf Basis der vorliegenden Werte festzusetzen und von Ihnen zu zahlen.

Ich habe einen Grundsteuerbescheid für ein Grundstück erhalten, von dem ich nicht mehr Eigentümerin/Eigentümer bin – was nun?

Über eine Änderung der Eigentumsverhältnisse wird das Finanzamt in der Regel informiert. Sodann folgt eine sogenannte Zurechnungsfortschreibung.

Aufgrund der vielen umfangreichen Arbeiten, die von den Finanzämtern zur Umsetzung der Reform zu erledigen waren und sind, kann es dazu gekommen sein, dass der Eigentumswechsel des betreffenden Grundstücks noch nicht bearbeitet wurde.

Aber keine Sorge: Der Eigentumswechsel wird stets – d.h. auch rückwirkend – auf den Beginn des Jahres berücksichtigt, das auf den Eigentumswechsel folgte.

Die Eigentumsänderung können Sie aber auch sicherheitshalber dem Finanzamt schriftlich mitteilen. Nutzen Sie hierfür das Kontaktformular für steuerliche Fragen unter www.elster.de/finanzamt.

Ich habe eine andere Frage – an wen kann ich mich wenden?

Bei Fragen zum Grundsteuerwert oder Grundsteuermessbetrag und bei Fragen zur Grundstücksart oder die Objektbezeichnung ist das Finanzamt Stormarn der richtige Ansprechpartner. Nutzen Sie folgende Kontaktmöglichkeiten unter Angabe des Aktenzeichens:

Bei Fragen zum Hebesatz oder zu persönlichen Daten wie Namen oder Anschriften und bei sonstigen Fragen zum Grundsteuerbescheid ist das Amt Bargteheide-Land der richtige Ansprechpartner. Nutzen Sie folgende Kontaktmöglichkeiten unter Angabe des Akten- und/oder des Kassenzeichens:

nach oben zurück